أسئلة شائعة عن شراء عقار في دبي

لا يوجد استثمار بلا مخاطر، ومن يعدكم بغير ذلك لا يقول الحقيقة كاملة. ما يوجد في دبي هو منظومة رقابة منظّمة حول الصفقة نفسها. في مناطق التملّك الحر المحددة، يُسجَّل المشترون الأجانب كمالكين في السجل العقاري المحلي. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تسجّل المشاريع والصفقات، ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA) تنشر تقارير رقابة على تقدّم البناء. وفي المشاريع قيد الإنشاء، تُحفظ أموال المشترين في حساب ضمان بحكم القانون.

لذلك يجب أن يبدأ الفحص من هنا: هل المشروع مسجّل، من هو المطوّر، أين تُحفظ الأموال، وماذا تقول تقارير التقدّم. هذا هو الجزء الأول في كل مرافقة أقوم بها.

في المشاريع قيد الإنشاء في دبي، لا تذهب دفعاتكم مباشرة إلى الحساب العام للمطوّر. بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي، يُفتح لكل مشروع حساب ضمان (Escrow) مستقل في بنك، وتدخل إليه دفعات المشترين. يسحب المطوّر من الحساب بحسب تقدّم البناء الفعلي، والأموال مخصّصة لهذا المشروع وحده.

لكل مشروع بنك ضمان خاص به. على سبيل المثال، حساب الضمان لمشروع Chelsea Residences by DAMAC لدى بنك دبي الإسلامي. تظهر تفاصيل الحساب في مستندات المشروع، ويمكنكم خلال البناء متابعة تقارير التقدّم الرسمية.

نعم. في مناطق التملّك الحر المحددة، يستطيع المشترون الأجانب الشراء بملكية كاملة والتسجيل كمالكين. أنا نفسي اشتريت في يونيو 2024 تاون هاوس عائلياً في Damac Riverside، ومررت بالمسار كله كمشترٍ.

التكلفة الأساسية هي رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD): 4% من قيمة العقار. عند الشراء من مطوّر في مشروع قيد الإنشاء، تُدفع عادة عند توقيع عقد البيع والشراء، مع الدفعة الأولى. وهناك أيضاً رسوم إدارية تختلف من مشروع إلى آخر.

بعض المطوّرين يعرضون تغطية الرسوم ضمن عرض ترويجي، لذلك يستحق الأمر فحص هيكل السعر الكامل قبل المقارنة. هذه الأرقام تخص دبي. في إمارات أخرى، مثل رأس الخيمة، تحدّد القواعد والرسوم جهات أخرى.

تحويل الأموال إلى الخارج يتطلّب تحضيراً مع البنك: مصدر الأموال والمستندات المرافقة. من الأفضل البدء بهذه المرحلة مبكراً، قبل الالتزام بمواعيد الدفع. أعرف هذه المرحلة من التجربة وأعرف أين تتعثّر، وأوصلكم بأصحاب الاختصاص عند الحاجة. لست مستشاراً ضريبياً ولا محامياً.

الشراء على الخارطة (Off-plan) هو شراء عقار ما زال قيد الإنشاء. بدلاً من دفع المبلغ كاملاً مقدماً، تدفعون بحسب خطة دفع يحدّدها المطوّر: جزء عند التوقيع، وجزء خلال البناء، وأحياناً جزء عند التسليم. لكل مشروع خطته الخاصة، وهي معروضة في صفحة كل مشروع على الموقع. قبل التوقيع، تأكّدوا أن الخطة مكتوبة في العقد وليس في المواد التسويقية فقط.

عند انتهاء البناء تُسدَّد بقية المبلغ، ويُجرى فحص التسليم، ثم تستلمون العقار. خلال البناء يكون الشراء مسجّلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في نظام Oqood، وعند التسليم يصدر سند الملكية (Title Deed) باسمكم. فحص التسليم هو إحدى الأدوات التي أستخدمها في المرافقة، للتأكد من أنكم تستلمون تماماً ما وعد به العقد.

نعم. بعد التسليم يمكن التأجير لمدى طويل أو قصير، عادة عبر شركة إدارة وتأجير في دبي. أوصلكم بمثل هذه الشركات، أو أرافقكم في عملية البيع إن كان هذا هو الهدف. لا أعد بعائد، ولا يجب أن يعدكم أحد بعائد.

دخل الإيجار أو عائد البيع يخضع للتصريح في بلد الإقامة. أعرف المسار من التجربة وأوصلكم بأصحاب الاختصاص الذين ينفّذونه، لكنني لست محاسباً ولا مستشاراً ضريبياً. التفاصيل التي تخصّكم يجب فحصها مع محاسب أو مستشار ضريبي.

أرافق المستثمر طوال الطريق: من اختيار العقار، مروراً بالتسجيل والدفعات، وحتى التسليم أو التأجير أو البيع. دوري هو التأكد من أنكم تحصلون تماماً على ما تستحقونه، والحفاظ على حقوقكم. لست وسيطاً مرخّصاً ولا محاسباً ولا محامياً. الصفقات نفسها تُنفَّذ عبر وسيط مرخّص في دبي ومع المطوّر.

يُحدَّد السعر بعد مكالمة استشارية أولى، حين يتّضح ما تبحثون عنه ونوع المرافقة المناسب لكم.